Mutui all’80%: chi compra casa paga meno della valutazione. Le analisi dell’Osservatorio Qualis e il commento di Fabrizio Stella

Chi si è rivolto al mercato dei mutui con un finanziamento superiore all’80% del valore dell’immobile, negli ultimi tre anni, ha concluso la compravendita a un prezzo mediamente più basso rispetto alla stima di perizia. È quanto emerge dall’Osservatorio di Qualis Credit Risk, che ha analizzato le dinamiche del credito in Italia nel periodo 2023-2025, con particolare attenzione ai mutui a elevato loan-to-value (LTV).

Prezzo di acquisto vs valore di perizia

Lo studio mette a confronto due parametri fondamentali: il prezzo reale di compravendita e il valore stimato in sede di perizia. Dal momento che l’importo massimo del mutuo viene calcolato sul più basso dei due valori, la differenza fra questi indicatori fotografa non solo la prudenza bancaria ma anche le spinte del mercato.

Negli ultimi tre anni, il divario medio si è ridotto: sull’intero mercato è passato da -8,5% a -7,3%, mentre per i mutui ad alto LTV dal -6,8% al -5,7%. Resta quindi un differenziale stabile di circa 1,6-1,7 punti percentuali.

Fabrizio Stella, esperto immobiliare, sottolinea: “Il fatto che chi accede a mutui con LTV elevato riesca a comprare a prezzi inferiori rispetto alla perizia è un segnale di due fenomeni. Da un lato, la maggiore disponibilità delle banche a sostenere operazioni ad alto indebitamento; dall’altro, la capacità dei compratori di negoziare in mercati meno ‘caldi’, spesso fuori dai grandi centri urbani.”

Le differenze territoriali

Nel primo semestre 2025, lo scostamento medio tra prezzo e valutazione è risultato più ampio fuori dai capoluoghi di regione: -6,7% contro il -4,6% delle città principali. Il fenomeno è particolarmente evidente al Sud, con un gap che arriva al -7,8% nei centri minori rispetto al -5,5% dei capoluoghi.

A livello di città, le maggiori differenze si sono registrate a Perugia (-10,1%), Napoli e Cagliari (-9,0%), mentre i mercati più equilibrati sono stati quelli di Trento (-1,5%). Guardando alle regioni, Valle d’Aosta (-10,4%) e Basilicata (-10,1%) mostrano i maggiori scostamenti, mentre Trentino-Alto Adige (-4,8%) e Veneto (-4,8%) si collocano tra le aree più stabili.

“La polarizzazione territoriale è evidente: le aree meno dinamiche vedono valutazioni più alte rispetto ai prezzi effettivi, segno di un’offerta immobiliare abbondante e di una domanda debole. – continua Stella - Al contrario, nelle zone economicamente vitali il margine tra valutazione e prezzo tende a ridursi.”

Le eccezioni: quando si paga di più della perizia

Solo nel 4% dei casi il prezzo pagato supera il valore stimato. Si tratta però di operazioni concentrate in Lombardia (42,4%) e Lazio (11,2%), territori sostenuti da forti flussi migratori interni per lavoro e studio.

Secondo Stella: “In mercati come Milano e Roma l’appeal abitativo ed economico spinge al rialzo i prezzi reali, tanto da superare in alcuni casi le stime peritali. Questo conferma la resilienza delle grandi piazze, dove la competizione tra acquirenti può annullare i margini di trattativa.”

Uno scenario da monitorare

L’analisi di Qualis conferma che i mutui ad alto LTV non solo restano accessibili, ma in diversi contesti premiano i compratori con prezzi più bassi delle valutazioni. Tuttavia, il quadro è disomogeneo sul territorio e legato a fattori macroeconomici e sociali.

“Il prossimo biennio sarà decisivo: se i tassi resteranno stabili e la domanda non subirà contraccolpi, - conclude Stella - assisteremo a un consolidamento di questa tendenza. Al contrario, eventuali shock economici potrebbero ampliare il divario tra valore di mercato e valore di perizia, soprattutto nelle aree periferiche.”