Riforma Condominio: lo stallo in Parlamento e il rischio di incendio o crollo

Il parco immobiliare italiano conta circa 1,2 milioni di condomini, di cui circa il 45% non è a norma con l'antincendio, quando ne ha l'obbligo, circa il 30% non ha l'agibilità e per intervenire serve innanzitutto che gli amministratori abbiano una solida formazione tecnica e legale, nonché la capacità di integrarsi con i sistemi informativi nazionali o regionali, come accade a qualsiasi professionista.
Quale Parlamento non sentirebbe il dovere di legiferare con urgenza per affrontare i rischi di incendio, sismici e di agibilità che interessano la metà dei condomini a livello nazionale?

Partiamo dall'antincendio. Circa il 45% degli edifici soggetti che ha obbligo (altezza superiore a 24 metri) presenta irregolarità nel Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) o non ha mai effettuato l'adeguamento alle norme del 2022-2024.
Una situazione già grave in passato ed aggravatasi con il Governo Conte che prima rinviò alle calende greche l'entrata in vigore delle norme antincendio aggiornate e poi - con il PD al governo - decretò il SuperBonus senza menzione degli adeguamenti antincendio.
Una occasione epocale perduta.

Per l'agibilità abitativa non andiamo meglio, circa 1 immobile su 3 presenta difformità tra lo stato di fatto e il progetto depositato, Dunque, non dovrebbe esiste un condominio uno che sia in regola, almeno tra quelli precedenti al 2001.
La legge 380/01 prevedeva l'obbligo di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), ma molti non l'hanno presentata o non la possiedono. 
Quanto al rischio sismico, oltre il 60% degli edifici italiani è stato costruito prima del 1974 (prima legge antisismica organica) e città come addirittura Roma sono state ufficialmente incluse nelle mappe sismiche italiane solo nel 2003, rendendo una vasta parte del patrimonio potenzialmente a rischio.

In pratica, viviamo in edifici spesso obsoleti e rattoppati, non ci sono controlli preventivi o periodici per la nostra sicurezza e salute, ci si affida alla solerzia degli amministratori di condominio sia per l'iniziativa di avviare i lavori per sanare le irregolarità sia per presentare la SCA entro 15 giorni dalla fine dei lavori.
Se i lavori non si fanno e il palazzo casca a pezzi, ciccia ...

Intanto, i dati aggiornati a fine 2025 evidenziano che il contenzioso condominiale continua a rappresentare una delle voci più rilevanti del carico giudiziario civile.
Si stima che nei tribunali italiani siano pendenti circa 2 milioni di cause condominiali. Ogni anno vengono avviati oltre 20.000 nuovi procedimenti specifici per liti tra condòmini.
Le controversie condominiali rappresentano circa il 20% (ovvero una su cinque) delle cause civili totali iscritte a ruolo.   Una causa civile condominiale in tribunale ha una durata media che oscilla tra i 2 e i 3 anni per il solo primo grado di giudizio. In contesti particolarmente congestionati, i procedimenti ordinari possono superare i 5 anni.

Dai centri storici sovraccarichi di turisti e movida alle periferie sovraffollate ma senza un'anima, l'Italia è un labirinto di trappole di mattoni e cemento, benedette da un Parlamento che scrive leggi cieche per cambiare tutto ma non mutare nulla.
Intanto, nei tribunali intasati, il rancore umano fermenta per anni, trasformando il sogno della casa in un incubo giudiziario senza fine.
Solo gli amministratori banchettano, indifferenti alle agibilità fantasma ed alla sicurezza insicura, milioni di anime vivono in edifici fuori norma, sperando che un incendio o un sussulto della terra esiga il suo tributo di sangue. 

Intanto,  il livello di morosità condominiale nel 2025 ha raggiunto livelli critici, interessando mediamente un condomino su cinque.
Circa il 20% dei proprietari di immobili non è in regola con i pagamenti.
La morosità e le inefficienze strutturali dei condomini generano danni economici stimati fino a 750 milioni di euro annui per il sistema Paese.
La difficoltà nei pagamenti contribuisce ad alimentare un contenzioso enorme, con circa 2 milioni di cause condominiali pendenti nei tribunali italiani. 

Dinanzi ad un quadro così fosco, in una nazione dove l'amministrazione di condominio è come una spada di Damocle pendente sulla testa di ogni proprietario, verrebbe spontaneo imporre amministratori laureati e trasparenti, smettere di derogare e rimandare gli adeguamenti antincendio e sismici, creare dei registri nazionali e informatizzare, trasferire ai Giudici di Pace le liti condominiali. 
E, invece no.
Nel Paese al Contrario, accade che il governo tentenni perché proprio il ministro delle Infrastrutture (ed ex ministro degli Interni) Matteo Salvini critichi aspramente la proposta, definendola un carico di "nuova burocrazia" inutile per i cittadini.
Incredibile, ma vero, l'ha detto proprio il ministro delle Infrastrutture.

Quanto alla questione dei morosi e di pagare per conto loro, c'è qualche novità da sapere.
Pochi sanno, infatti, che sentenze recenti hanno confermato la funzione di rappresentanza del condominio, quale ente di  gestione, posizione questa del condominio che non incide sulla singola titolarità dei diritti e  delle obbligazioni e rispetto al quale non sorge questione di solidarietà o meno  dell’obbligazione.
Viceversa, sono i singoli condomini non morosi ad avere una responsabilità sussidiaria dei condomini morosi, di natura parziaria, rispondendo i singoli condomini  solo per la rispettiva quota.
Attualmente, i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo che l'amministratore non abbia concluso l’escussione dei morosi (iter di pignoramento), cosa che spesso e volentieri avviene con esasperante lentezza.
Non ce ne siamo (ancora) accorti perché la lentezza provoca anche una enorme moltiplicazione degli atti dal creditore al condominio, poi dal condominio ai morosi, poi tra condominio e condomini, poi tra il creditore e i condomini, eccetera ... con interessi e spese che montano.

C' è poco da aggiungere: se quello della sicurezza degli immobili era un incubo, il recupero crediti dai morosi è l'inferno.

Dunque, serve qualche rigo di riforma anche per le morosità, ma con cautela, visto che "semplificare" è importante, ma se i condomini in regola diventano "automaticamente" responsabili in solido, i morosi ci andrebbero a nozze: basterebbe risultare insolventi e il debito è cassato?
La legge dei contrappesi prevederebbe una corrispettiva procedura "automatica" che metta all'asta l'immobile del moroso insolvente, con sfratto esecutivo, onde rendere l'immobile appetibile sul mercato e non ritrovarsi con tre aste nulle consecutive.
Se lo scopo è quello semplice di snellire un andirivieni di atti e contenziosi che sovraffolla i Tribunali, ben venga, ma a condizione che tutto l'iter del recupero crediti venga snellito: non solo quello del fornitore verso i condomini, ma anche quello del condominio verso i morosi.

Quel che è certo è che un Parlamento non dovrebbe avere esitazioni nel legiferare, se si trova con la responsabilità nazionale di metà dei condomini a rischio incendi, per non parlare del rischio sismico o della agibilità, mentre le liti si autoalimentano perché solo in Italia non c'è una legge semplice e chiara per chi sta in una casa e non paga puntualmente il dovuto.

------

Approfondimento:
Le principali novità previste dalla proposta di legge che Matteo Salvini chiama "burocrazia" riguardano:
 
1. Nuovi requisiti per l'Amministratore
Obbligo di Laurea: Viene proposto l'obbligo di possedere un titolo di laurea (triennale o magistrale) per esercitare la professione, eliminando la possibilità di gestire edifici con il solo diploma.
Albo Nazionale: Istituzione di un registro o elenco nazionale obbligatorio per gli amministratori e per i revisori contabili condominiali per garantire maggiore controllo e tracciabilità.
Amministratore Interno: Anche per i condòmini che decidono di amministrare il proprio stabile sono previsti requisiti formativi più stringenti. 

2. Revisione del Testo Unico Edilizia
Cosa risolve: Introduce il principio della "tolleranza costruttiva" estesa al 5% per i piccoli interventi, facilitando il rilascio dell'agibilità per milioni di condomini.
 
3. Gestione dei Morosi e Solidarietà
Responsabilità Sussidiaria: Una delle norme più discusse prevede che, in caso di morosità persistente, il debito possa ricadere su tutti i condòmini in regola con i pagamenti (solidarietà), evitando l'enorme sviluppo di azioni legali e il ritardo di ingenti pagamenti ai fornitori.
Poteri dell'Amministratore: Viene rafforzata la capacità dell'amministratore di agire tempestivamente contro i morosi senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare. 
 
4. Trasparenza Finanziaria e Operativa
Stop al Contante: Obbligo assoluto di tracciabilità per ogni movimento economico del condominio (solo bonifici o pagamenti elettronici).
Revisore dei Conti: Introduzione della figura obbligatoria del revisore per i condomini di grandi dimensioni, al fine di certificare la correttezza dei bilanci. 
 
5. Assemblee e Tecnologia
Assemblee Online: Viene resa strutturale (e non più legata a proroghe periodiche) la possibilità di svolgere assemblee in modalità telematica o ibrida, facilitando la partecipazione a distanza per tutto il 2025 e oltre.
Limiti alle Deleghe: Rafforzamento dei limiti per evitare concentrazioni di potere: per condomini con più di 20 proprietari, un delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 200 millesimi.